- 선매각 부지 주거 용도로 변질
- 검토 없이 부당 허용 심의 통과

- B-3구역 사업자 말만 믿고 승인
- D-2도 생숙 45.21%→84.68%
- D-1 분양 사업자 8000억 수익

부산항 북항 재개발사업은 해양수산부가 부산항만공사(BPA)를 사업시행자로 해 2008년 사업 계획을 수립·고시하며 시작됐다. 항만시설의 노후화 및 주요 부산항 신항 이전 등을 고려해 국제해양관광거점 육성 및 친수공간 조성 등을 목적으로 1단계 사업이 추진됐다. 하지만 사업준공 전 선매각한 일부 부지가 생활형 숙박시설(레지던스)과 주거용 오피스텔 등 주거 용도로 변질됐다. 감사원은 사업 승인권자이자 주체인 해수부와 BPA가 업무를 적극 수행하지 않고 확인 및 검토 없이 수용하거나 별도 조치 없이 방치해 민간에 특혜, 난개발 등을 초래했다고 지적했다.

2일 부산 동구 부산항 북항 1단계 재개발 사업 부지 전경. 왼쪽부터 IT·영상·전시지구(B구역)와 상업·업무지구(D구역)로 초록색 건물이 협성마리나 G7(D-1)이며 맨 오른쪽 공사 중인 건물이 롯데캐슬드메르(D-3)다. 전민철 기자 jmc@kookje.co.kr

■해수부·BPA, 주거용 난립 방치

2일 감사원 감사 결과를 보면 해수부와 BPA는 2012~2018년 상업·업무지구(D구역) IT·영상·전시지구(B구역) 환승센터 등 총 8개 부지를 선매각했다. 선매각은 사전에 각 부지의 사업 목적과 개발 방향 등을 구체적으로 결정하고 BPA 항만위원회의 심의 의결을 받아 매각공고를 진행, 민간사업자가 제안한 사업계획서에 대해 평가해 낙찰자를 선정하는 방식으로 이뤄졌다.

현재 건립공사가 진행 중인 롯데캐슬드메르(D-3구역)의 사업자는 2018년 외국인 관광객을 위한 특급호텔 등 숙박시설(1160실) 도입을 주 내용으로 하는 사업계획서를 제출해 평가위원으로부터 높은 점수를 받아 선정, 토지매매계약을 맺었다. 그러나 2019년 9월 애초 사업계획서에 없던 레지던스(63.59%) 신축을 새로 넣어 건축계획을 임의로 변경, 부산시에 건축심의를 신청했다. D-3구역은 코람코자산신탁(변경 전 부산오션파크)가 시행하고 롯데건설이 시공 중이다.

시는 건축심의 협의 의견 및 사업계획서와의 상이성 확인 등을 BPA에 요청했다. 그러나 BPA는 사업자의 말만 믿고 총 3회에 걸쳐 부적격 의견을 제시하지 않는 등 건축 심의 및 사업계획 변경 사업 협의에 모두 최종 동의한 것으로 드러났다. 또 이 사업자가 2020년 4월 개별 분양을 한다는 사실을 알고도 전매 승인 및 권리의무 승계계약 체결 요청을 거부하지 않고 원활한 사업 추진과 수분양자를 보호한다는 사유로 승인한 것으로 나타났다.

BPA는 건축허가 이후 D-3구역의 토지매매계약 해제 기회도 날렸다. D-3 사업의 건축 허가 이후 지역사회와 언론의 지적과 반발이 거세자 해수부는 같은 해 6월 BPA에 토지매매계약 해제 관련 법률적 방안을 강구할 것을 구두 요청했다. 하지만 BPA는 제대로 된 검토나 확인 없이 “사업자가 성실히 사업을 수행하고 있어 위반 사실이 없고 계약 해제 근거가 없다”는 내용의 의견을 작성해 내부 법률팀에 전달한 것으로 확인됐다. 이 때문에 법률팀은 사업계획서에 명시한 숙박시설이 레지던스라고 오인했고 결국 계약 해제는 불가하다는 판단을 내려 해수부에 전달하게 했다고 봤다.

D-2구역 역시 사업자(동원개발)가 토지매매계약 체결 후 2020년 12월 관광·비즈니스시설 비중을 줄이는 대신 레지던스 및 주거용 오피스텔 비율을 45.21%에서 84.68%로 대폭 늘리는 내용으로 건축계획을 임의 변경했다. BPA는 아무 검토 없이 토지사용 승낙을 부당하게 허용했고 시에도 추후 변경 가능한 것처럼 모호하게 회신해 결국 심의가 통과되게 한 것으로 조사됐다. 동원개발은 ‘동원 SKY.V 부산 북항’이라는 이름으로 레지던스를 추진하다가 감사원의 감사가 시작되고 BPA가 ‘반대 의견’을 시에 명확히 전달하자 건축심의 신청을 스스로 취하한 상태다.

부산항국제여객터미널 건립공사비 일부를 대물 변제하는 내용의 토지매매 계약을 체결한 협성마리나G7(D-1) 역시 사업계획서와 달리 건축심의가 신청됐는데 BPA는 ‘의견 없음’으로 부당 회신한 해 사업자는 1028실의 레지던스를 분양하는 등 약 8144억 원의 수익을 올린 것으로 조사됐다. BPA는 레지던스 모델하우스 부지로 사용하도록 D-2 구역 일부를 D-1 사업자에게 임대하기까지 했다.

■ 일부 착공 안 해 선매각 목적 미달성

IT·영상·전시지구인 B-3구역의 사업자인 한 언론사는 신사옥 건립을 내용으로 사업계획서를 제출해 2015년 토지매수인으로 선정됐다. 하지만 2021년 5월 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 전매했다. 이 사업자는 또 사업제안서 도입시설 준수 등 BPA의 전매 동의 조건을 무시하고 업무시설 (15%), 주거용 오피스텔(79%), 근린생활시설(6%)로 사업계획을 임의로 변경해 동구에 건축심의를 신청한 뒤 통과했다. 애초 사업계획서에는 신사옥(23%), 스마트오피스(46%), 컬처콤플렉스(19%), 수변상가(12%) 등의 내용이 있었다.

BPA는 법인등기부등본 등 기초 자료를 검토하지 않고 지자체에 적극적인 반대 의견을 표명하지 않는 등의 방식으로 업무를 태만히 하거나 부당 처리했다고 감사원은 봤다.

이와 함께 준공 시기가 각각 2022년, 2020년이던 B2, B4구역 사업자인 언론사들은 지난해 3월까지 건축계획조차 제출되지 않았는데도 BPA가 아무런 조치 없이 방치한 것도 지적했다.

감사원은 “부산항만공사가 업무 태만 및 방치해 사업자들이 임의로 사업계획 변경, 건축허가를 실현할 수 있게 해 민간에 특혜를 주는 한편, 공공성은 확보하지 못했고 선매각 목적인 부지 조기 활성화도 이루지 못했다”며 “해수부 역시 이를 사실관계 확인 없이 내부 보고하고 BPA 관리 감독업무를 제대로 수행하지 않았다”고 말했다.

◇ 북항 재개발 주요 선매각 부지 주거용 변경 현황(자료:감사원) 구분 사업주체 사업계획(애초) 건축계획(변경) D-3 코람코자산신탁 호텔(86%) 등 생활숙박시설(86%) 등 D-2 동원개발 생활숙박시설(44%)  호텔(15%) 등 생활숙박시설(33%)  주거용 오피스텔(49%) 등 D-1 협성종합건업 호텔(34%) 오피스텔(34%) 등 생활숙박시설(88%) 등 B-3 언론사 신사옥(23%) 사무실(46%) 등 주거용 오피스텔(79%) 사무실(15%) 등