사진은 기사 내용과 직접적인 관련이 없음. 국제신문DB

우리나라 전체 집값 상승률은 세계 주요 국가 가운데 하위권이지만 서울 상위 5%에 속하는 고가주택의 가격 상승률은 세계 주요 도시 중 최상위권이라는 분석 결과가 나왔다.

2일 국회 미래연구원의 ‘자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제’ 보고서에 따르면 2003년 이후 2023년까지 전국의 주택 가격은 1.56배, 서울은 1.74배 각각 상승했다.

이는 국제결제은행(BIS)의 명목 주택가격지수(RPP)를 분석한 결과다. 이 지수는 일정 시점의 주택가격을 100으로 두고 명목 주택가격 추이를 살펴보도록 설계됐다.

RPP만 놓고 보면 전국이나 서울의 집값 상승세는 다른 국가·도시보다 안정적인 편이다.

비슷한 기간 국가별 RPP는 ▷미국 2.8배(2000∼2023년) ▷캐나다 3.1배(2005∼2023년) ▷노르웨이 3.4배(2000∼2023년) ▷독일 베를린 3.9배(2003∼2023년) ▷노르웨이 오슬로권 4.1배(2000∼2023년)를 기록했다.

물가 상승을 배제해 집값 변동을 살펴볼 수 있는 경제협력개발기구(OECD)의 실질 주택가격지수(RHPI)에서도 한국은 안정적인 편으로 나타났다.

2000~2024년 한국의 실질 주택가격지수는 1.2배 올랐다. OECD 평균(1.6배)을 밑도는 수치다.

같은 기간 캐나다는 2.9배로 조사 대상 24개국 중 오름세가 가장 가팔랐다. 호주 미국 영국도 1.8∼2.6배가량 상승했다.

2024년 지수로 비교하면 한국은 핀란드에 이어 두 번째로 낮았다.

하지만 서울 고가주택으로 한정해보면 결과는 달라진다.

영국의 부동산 컨설팅 기업 나이트 프랭크가 작성한 PGCI(Prime Global Cities Index) 보고서를 보면 지난해 3분기 서울의 고가 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 급등했다.

이는 세계 46개 도시 가운데 일본 도쿄(55.9%)에 이어 두 번째로 높은 상승률이다. PGCI 보고서는 46개 주요 도시의 상위 5% 주택 가격을 분기별로 조사해 발표된다.

지난해 3분기 이들 46개 주요 도시의 고가 주택 가격 상승률은 2.5%였다. 서울의 오름세가 이보다 10배나 높았던 셈이다.

최근 5년간 상승률에서도 서울은 80.9%로 아랍에미리트(UAE) 두바이(224.3%) 도쿄(115.0%) 필리핀 마닐라(81.0%)에 이어 4위를 기록했다.

지수별 차이가 극심한 것은 한국이 서울 강남 3구, 한강 벨트 등 고가 주택을 중심으로 가격 상승이 두드러진 측면이 있기 때문으로 분석된다.

나이트 프랭크는 OECD, BIS와 같은 공인 기관이 아니지만 전국·서울 지역 주택을 대상으로 산출하는 두 기관과 달리 상위 가격 주택만 통계 대상으로 삼는다.

비수도권 주택 시장 부진으로 빚어지는 ‘평균의 함정’에 빠지지 않고 한국의 주택 시장 특징을 제대로 반영할 수 있다.

아울러 OECD, BIS 데이터의 기반이 되는 주택 가격 통계는 한국부동산원의 ‘전국주택가격동향조사’인데, 이 조사는 표본주택의 거래 사례 등을 통해 가격을 평가한다. 실거래 자료에 기반한 통계는 활용되지 않아 주택 시장 급변기 가격을 민감하게 반영하지 못하는 측면이 있다.

국회 미래연구원 보고서를 작성한 이선화 선임연구위원은 “서울의 경우 주택시장 양극화가 극심해 고가 주택과 일반주택 간 (가격 상승) 괴리가 클 수 있다”고 지적했다.