구윤철(가운데) 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난달 30일 정부세종청사에서 ‘2026년 세제개편안’ 관련 사전 브리핑을 하고 있다. 재경부 제공

정부가 부동산 세제 정상화를 위해 비거주 주택이나 일정가액 이상 주택에 대한 종합부동산세(종부세) 및 양도소득세(양도세) 부담을 강화한다.

종부세의 세금 부과 체계를 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 바꾼 것이 핵심이다.

가령 지금까지는 10억 원짜리 주택 4채를 가진 사람이 40억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 세금을 더 냈는데 앞으로는 그 반대가 된다. 집값이 비쌀수록 종부세 부담이 늘어나는 구조다.

●“40억 원 이상 수준부터 세 부담 확대”

재정경제부(재경부)는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이런 내용이 담긴 ‘2026년 세제개편안’을 확정·발표했다.

이번 세제개편안은 ▷잠재성장률 반등 지원 ▷민생 지원 및 지방우대 ▷부동산 등 공정과세를 위한 조세개혁 추진 ▷세제 합리화 및 납세 편의 제고 등 4대 방향에 초점이 맞춰졌다.

핵심은 부동산 세제다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 지난달 31일 사전 브리핑에서 “거주용 1세대 1주택 기준으로 시가 30억 원 이하는 세 부담이 줄어들고 30억~40억 원은 세액 변동이 크지 않은 반면 40억 원 이상은 세 부담이 확대된다”고 설명했다. 세 부담이 실질적으로 늘기 시작하는 구간은 30억 원대 중반 수준이 될 전망이다.

우선 정부는 주택분 종합부동산세(종부세)의 과세 대상을 조정했다.

지금까지는 1세대 1주택자의 경우 주택 공시가격이 12억 원(현재 시가 기준 약 17억4000만 원)을 초과하면 종부세 부과 대상이 됐는데 앞으로는 14억 원(시가 20억 원)을 넘어설 경우 부과 대상이 된다.

현재 시가 기준으로 집값이 20억 원 미만이라면 종부세를 내지 않아도 된다는 의미다. 다주택자는 ‘주택가액 합계가 공시가격 9억 원(시가 13억 원)을 초과할 경우 종부세 부과 대상이 된다’는 현행 종부세법이 유지된다.

정부는 주택분 종부세의 기본공제금액도 조정했다. 거주하는 주택에는 혜택을, 거주하지 않는 주택에는 세 부담을 주도록 설계한 것이 핵심이다.

우선 1세대 1주택자의 경우 거주용 1주택은 종부세 기본공제금액이 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정돼 세 부담이 경감된다.

반면 비거주 1주택은 12억 원에서 9억 원으로 낮아져 세 부담이 확대될 전망이다.

●종부세 부과 체계 ‘가액’으로 변경

무엇보다 이번 부동산 세제 개편의 가장 큰 특징은 종부세 부과 체계를 기존 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 바꾼 것이다.

가령 지금까지는 10억 원짜리 주택 4채를 가진 사람이 40억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 세금을 더 냈는데 앞으로는 그 반대가 된다. 집값이 비쌀수록 종부세 부담이 늘어나는 구조다.

구체적으로 지금은 2주택 이하의 종부세율이 과세표준(과표) 기준으로 ▷6억~12억 원 미만(시가 32억2000만~44억5000만 원) 1.0% ▷12억~25억 원 미만(시가 44억5000만~71억 원) 1.3% ▷25억~50억 원 미만(시가 71억~122억 원) 1.5% ▷50억~94억 원 미만(시가 122억~211억8000만 원) 2.0% 등인데 내년에는 이 세율이 각각 1.3%, 1.5%, 2.0%, 2.7% 등으로 올라간다.

반면 3주택 이상은 과표 6억~12억 원 구간의 세율만 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 올라갈뿐 나머지 구간 세율은 현 수준(각각 2.0%·3.0%·4.0%)이 그대로 유지된다.

종부세를 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율은 1주택자와 다주택자 모두 올라간다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 현행 60%에서 2027년 이후 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)는 올해 60%에서 내년 70%, 2028년 이후 80%로 각각 높아진다.

아울러 정부는 과도한 세 혜택을 막기 위해 종부세 세액공제 한도(2027년 800만 원→2028년 이후 600만 원)도 신설했다.

종부세 세부담 상한(해당 연도의 종부세가 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 제한) 비율은 현재 150%에서 200%로 올라간다.