- 환율급등에 상승흐름 계속될 듯

공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 인상 등이 겹치면서 전국에서 아파트 분양가(3.3㎡당)가 15년 만에 매매시세를 앞질렀다. 부산 분양가는 매매시세보다 954만 원 비쌌다.

2일 부동산 정보 포털 ‘부동산R114’ 조사에 따르면 지난해 전국 아파트 평균 분양가는 2063만 원으로, 평균 아파트 매매시세(1918만 원)보다 145만 원이 높은 것으로 나타났다. 이는 2009년 이후 15년 만에 평균 분양가격이 평균 매매시세를 역전한 것이다. 분양가의 매매시세 추월은 전국 17개 시·도 모든 지역에서 일어났다.

서울은 지난해 평균 분양가가 4820만 원으로 평균 매매시세(4300만 원)보다 520만 원 비쌌다. 전용면적 85㎡(33평)에 적용하면 분양가는 시세보다 약 1억7000만 원 높은 것이다. 평균 분양가는 전국 모든 지역에서 일제히 올랐다. 부산은 지난해 평균 분양가가 2357만 원, 평균 매매시세가 1403만 원으로 954만 원 차이가 났다. 평균 분양가에서 평균 매매시세를 뺀 값이 가장 컸던 곳은 제주(1245만 원)였다. 울산(1096만 원) 광주(953만 원) 경북(858만 원) 대구(834만 원) 등이 뒤를 이었다.

분양가 상승은 코로나 팬데믹 이후 본격화된 금리 인상, PF 부실 여파에 따른 조달금리 증가, 원자재 가격 급등, 인건비 및 물류비 상승 등이 반영된 공사비가 올랐기 때문으로 분석된다. 실제 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비 지수는 2020년 100에서 2023년 127.90으로 3년간 27.9% 뛰었다. 여기에 2023년 1월 민간택지 분양가상한제가 해제되면서 분양가가 사실상 자율화되자, 2021년 이후 계속 격차를 좁히던 분양가가 지난해 역전했다. 분양가상한제 규제 때는 청약 당첨만 되면 수억 원의 차익이 발생하며 이른바 ‘로또 청약’ 열풍이 불었다.

전국적으로 공사비 상승 부담을 안고 있지만 미분양 주택이 쌓인 지방 건설사들은 사실상 해법을 찾기 어려운 상황이다. 분양가가 높아지면 지방 수요자들은 청약통장을 쓰기보다는 상대적으로 저렴한 구축 아파트나 할인하는 미분양 아파트를 선택할 가능성이 크다.

분양가는 앞으로도 계속 오를 전망이다. 공사비 상승이 지속될 것으로 예상되는 상황에서 분양가상한제가 적용되는 공공택지조차 지난해 3월과 9월 기본형건축비 정기 고시에서 각각 3.1%, 3.3% 인상을 알리는 등 내려갈 기미가 보이지 않기 때문이다. 최근 정치 혼란에 따른 환율 급등으로 수입 건축 자재와 물류비도 계속 오르고 있다. 부동산R114 관계자는 “올해도 전국 및 17개 시·도 민간택지에서 분양가 상승 흐름은 계속될 전망”이라고 말했다.