내년에는 부산의 재개발 사업장 가운데 5곳이 착공할 것으로 전망된다. 재개발·재건축 사업 조합원들은 공사가 진행되는 동안 '대체주택'을 구입해 거주하는 것이 일반적이다. 재개발·재건축 아파트가 완공돼 대체주택을 양도하는 경우 몇 가지 조건을 갖추면 '거주기간 3년'을 채우지 않아도 비과세가 가능하다.
우선 사업시행인가 당시 1주택 보유자여야 한다. 대체주택은 사업시행인가를 받은 다음 날부터 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 재개발·재건축 신축 주택이 준공 승인을 받았다면 2년 이내에 가족 모두가 이사해 1년 이상 살아야 한다.
대체주택의 매도 시기는 재개발·재건축 신축주택이 완공되기 전이나 완공된 후 2년 이내여야 한다. 앞에서 나열한 네 가지 요건 중 하나라도 만족하지 못하면 비과세 혜택을 받지 못한다.
특히 주의해야 할 사례들을 살펴보자. 재개발 조합원이 아파트 입주권이 아닌 상가 입주권을 선택한 경우에는 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 새로 완공된 재개발 주택에 '1년 이상 거주'를 할 수 없기 때문이다. 조합원의 종전 부동산이 주택이 아닌 상가나 나대지라면, 아파트 입주권을 받았다 하더라도 대체주택에 대한 비과세가 없다. 종전 주택(1가구 1주택)이 조합원 입주권으로 전환된 경우만 비과세하기 때문이다.
대체주택 비과세 특례를 받고 또 다른 대체주택을 취득해서 1년 이상 거주했다면 어떻게 될까. 국세청은 나중에 취득한 대체주택에 대해서만 비과세 특례를 적용한다. 예를 들어 1주택을 소유한 세대주가 대체주택을 구입해 1년 이상 거주하다가 양도했다. 그는 다른 대체주택을 사서 1년 이상 거주하다가 다시 팔았다. 이 때 먼저 구입한 대체주택은 과세가 되고 나중에 취득한 주택은 비과세된다.
재개발·재건축사업과 달리 도시환경정비사업의 조합원 입주권이나 주거환경정비사업의 분양권은 비과세 특례가 적용되지 않는다.
따라서 자신이 거주하는 지역의 도시정비사업의 성격을 정확하게 알아두는 것도 중요하다.
이상근 세무사
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